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商业地产投资需注意仔细

2013-12-02 09:16:45   来源:大连爱家房地产资讯部    点击:

购买前 确定回报率是关键

投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额× 100%。投资就是为了回报,据业内人士分析,目前年回报率平均高于7%的商业可以考虑投资;如是资金投入比较大的项目,年回报率平均高于5%的商业也可以考虑。
   同时,投资商铺绝不能盲目追求位置,有的商铺售价过高,租金根本不足以支撑。如果小客户以高价购买了商铺,必然要求高租金,这就给经营造成了巨大压力。而在返租的销售方式下,租金和售价就更容易脱节。过高的售价其实是有泡沫的售价,有时还造成不断涨价的假象,使原本就不够理性的投资者越发头脑发热。
   
投资者应量力而行,充分评估未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高,投资收益率越低,资金风险也越高,将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况。商铺价值提升是一个动态过程,要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

购买时 考虑5个重要问题

1、考虑商铺的形态。一般来说,社区商铺的消费者比较固定,地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或商业街的商铺与地理位置、交通状况紧密相关。客户确定了购买商铺的形态后,就要潜心分析这方面的情况,不要什么都一把抓。
   2、考虑商铺的经营项目。经营项目不同,所属业态自然不同。业态有“汇集效应”,如果一个地块某一个业态非常成规模,则客户的投资收益也会成比例提高。而“规模效应”对于初次投资者比较有利。
   
3、考虑相关政策。如交通、道路的改善,如旧区改造,如市政动迁等。经营商铺是长线投资,对政策的依赖性强。客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解,以保证商铺价值的提升。
   
4、考虑商铺所在地的商业成熟度。成熟地带的商铺价格很贵,成长地带的商铺价格不是很高,注意后者几年之后可能翻升得很高。两种地带的商铺有各自的投资价值,也存在各自的投资风险,需引起足够重视。
    
5、考虑商铺的后期经营管理。商铺更多的风险来自于后期的经营管理。如果经营管理不善,就意味着投资的绝对失败,所以要提前考察好商管的运营实力。

签合同 弄清商家承诺很必要

一要注意公用分摊面积。对购买者来说,商铺的物业单价高于住宅,为了防止出现物业面积分摊不均的问题,只有事先约定严密详尽,出现问题时才能顺利维权。
   二要注意返租承诺。返租是开发商采用较多的促销手段,是指购房者支付房款后,若干年之内将物业交由其经营出租,业主可获得固定的返租回报。表面上看,返租带给购房者的是稳赚不赔的收益,但事实上并非如此。如出现开发商未能按时交房,也没支付返租回报的情况,投资者会因未将物业交付给开发商,双方签订的返租协议不生效,而不受法律保护。另外,还有相当多开发商采取非书面承诺的方式,仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺,而在购房合同上却无相应约定,对此投资者更得注意。\

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